Constructores proponen a la Provincia que emita bonos para financiar obras privadas

MIercoles 07 octubre 2020

En lugar de prestar dinero a empresas, la idea es que financien obras entregando un título que el desarrollador pueda vender en un mercado secundario y amortizar a largo plazo

La delegación Rosario de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) le acercó este miércoles al gobierno provincial dos propuestas para apuntalar la inversión en obras privadas. Una sería a través de la entrega de un bono provincial y la otra por medio del armado de un fideicomiso que permita la movilización de fondos institucionales (bancos, aseguradoras, etc.) para obras privadasAmbas propuestas buscan acompañar las recientes medidas anunciadas por el gobierno nacional para impulsar el sector del real state.

Los constructores pusieron las propuestas sobre la mesa por la mañana en una reunión que mantuvieron con el ministro de la Producción, Daniel Costamagna.

Precisamente, el encuentro con el titular de la cartera productiva buscó replicar los frecuentes contactos que a nivel nacional tienen los referentes del sector con el ministro de Desarrollo Productivo de la Nación, Matías Kulfas, y de los que salieron las últimas medidas oficiales que el sector recibió con los brazos abiertos.

Éstas son el diferimientoto del pago de impuestos que se cobran al inicio de obras, la excepción de Bienes Personales a los activos financieros que se apliquen a la construcción y la creación de un fondo compensador para créditos hipotecarios.

El titular local de la CAC, Pablo Nazar, junto con directivos y ejecutivos de la entidad empresaria fueron al encuentro virtual con el ministro acompañador por referentes de la Uocra. Por el lado del gobierno, junto con Costamagna estuvo el secretario de Industria, Claudio Mossuz.

Durante la reunión, que fue calificada de positiva por los empresarios, el ministro propuso el armado de una mesa de trabajo entre los tres sectores para definir de qué manera el gobierno provincial puede y está en condiciones de apuntalar el desarrollo de nuevas construcciones privadas.

Con respecto al bono provincial, la idea de la CAC es la siguiente:

1) El Estado provincial realizaría una convocatoria de iniciativas de construcción, definiendo las condiciones, obras elegibles, gastos computables para el financiamiento, sujetos excluidos, comité de selección, cronograma del proceso y condiciones del financiamiento. 

2) Hasta un porcentaje del monto a invertir (establecido en la convocatoria) de las iniciativas seleccionadas, el Estado provincial otorgaría préstamos. Pero estos préstamos no serían con fondos líquidos sino con un bono provincial a mediano / largo plazo en Pesos y que tenga mercado secundario.

Los constructores piensan que el gobierno provincial está en condiciones de emitir tales bonos utilizando una parte minoritaria de las autorizaciones de endeudamiento hoy vigentes. La colocación se realizaría mediante adjudicación directa a los sujetos de las iniciativas seleccionadas. 

El bono podría ser en Ppesos, con 5 años de amortización (incluyendo 3 años de gracia), pagando intereses trimestrales a tasa Badlar más un spread. Es condición necesaria para el funcionamiento del instrumento que dicho bono tenga mercado secundario. 

Estos bonos se entregan a los sujetos seleccionados en condición de préstamo y no de subsidio. El Estado y el sujeto seleccionado celebran un contrato de préstamo (mutuo) donde el Estado en lugar de efectivizar dicho préstamo con fondos líquidos entrega un título y el prestatario se compromete a amortizar dicho préstamo en efectivo en un plan de pagos a mayor plazo. Por ejemplo, 10 años con 3 años de gracia incluido, y una menor tasa Badlar con un techo de TNA del 15%. 

De esta manera, el Estado provincial no tiene un egreso sino que genera un pasivo (a un plazo) y un activo (a un plazo mayor). El aporte efectivo será la diferencia de tasas entre el bono y el préstamo al privado, como así también el descalce de plazos. 

El bono recibido por el sujeto seleccionado puede ser utilizado como medio de pago al contratista de obra (o transformado en liquidez en el mercado secundario). Las condiciones en que el contratista toma ese bono como pago de la obra es parte de la negociación que realizarán el tenedor del bono y el contratista, pudiendo generarse un proceso de competencia entre empresas para tomar en mejores condiciones dicho bono. 

El Estado otorga el préstamo antes señalado con una garantía por parte del sujeto seleccionado, pudiendo ser hipoteca sobre el inmueble u otra de más fácil instrumentación. 

«En un ejercicio hipotético, si suponemos un aporte provincial de $ 4.000 millones, con una contribución promedio del 25% del costo de los proyectos a apoyar, se estaría movilizando obra privada por un monto total igual o superior a $ 16.000 millones», señala la propuesta que se llevó el ministro. 

Finalmente, con respecto al fideicomiso que movilicen fondos privados e institucionales a obras de real state, se explicó lo siguiente:

x) Se trata de uno o más fideicomisos (con o sin oferta pública según las necesidades) controlado por actores del sector privado y utilizando las capacidades existentes en el mercado de capital  local (Bolsa de Comercio, MAV, etc.). 

x) Las fuentes de aportes al fideicomiso podrían ser: 

• Aseguradoras 

• Fondos institucionales (cajas de profesionales, gremios, etc.). 

• Bancos 

• Fondos de Inversión  

• Empresas de real state 

• Inversores individuales 

• Sector público 

• Ansés. 

Este fideicomiso co-financiaría las iniciativas seleccionadas o también podría financiar proyectos que no hayan aplicado a la convocatoria y cuenten con financiamiento parcial.  El Estado podría complementar dicha conformación del fideicomiso con un aporte “a fondo perdido” o subordinado a los demás aportes. 

El activo subyacente del fideicomiso sería un porcentaje del flujo de las ventas futuras de las unidades habitacionales de los proyectos financiados (en caso que se trate de unidades para la venta), o el pago de las cuotas mensuales de parte de los destinatarios de la vivienda (en caso  que el fideicomiso otorgue préstamos directos a las familias que construyan), los que deberían  ser garantizados con algún colateral u otro flujo o activo que se ceda.